Notice: Metoda constructor apelată pentru WP_Widget în Zoninator_ZonePosts_Widget este învechită de la versiunea 4.3.0! Folosește în schimb
__construct()
. in /home/stagingforbes/public_html/wp-includes/functions.php on line 3948
 Analiza pieței imobiliare din Europa Centrală și de Est - Forbes.ro
Cautare



, Contributor

Redactor


Notice: Trying to get property of non-object in /home/stagingforbes/public_html/wp-content/themes/forbes.ro/single.php on line 61

Notice: Trying to get property of non-object in /home/stagingforbes/public_html/wp-content/themes/forbes.ro/single.php on line 61
|
|

Analiza pieței imobiliare din Europa Centrală și de Est

Un dezvoltator britanic vorbește despre lecțiile pe care le-a învățat pe piețele imobiliare din centrul și estul Europei.
robert_neale_6427

Robert Neale are la activ, prin Portland Trust, unul dintre cei mai importanți dezvoltatori imobiliari de pe piața românească, finalizarea a patru dintre cele mai importante proiecte de birouri moderne din București și a început, deja, demersurile pentru încă un parc de afaceri, în partea de centru-nord a Capitalei.

Foarte recent, dezvoltatorul imobiliar a achiziționat un teren de 4 hectare de la familia Nusco, în zona Pipera, pentru a dezvolta trei clădiri de birouri, cu o suprafață închiriabilă de aproximativ 70.000 de metri pătrați, proiectul urmând să poarte numele „Oregon Park”.

„Acest nou proiect continuă poziționarea pieței locale ca centru de business în regiune”, afirmă Horațiu Florescu, președinte și CEO al The Advisers/Knight Frank, compania care a intermediat tranzacția estimată, având în vedere prețurile vehiculate de rapoartele consultanților pentru acea zonă, la aproximativ 20 de milioane de euro. Horațiu Florescu, cel mai important nume din piața consultanților din domeniul office, este responsabil pentru închirierea cu succes a celor mai multe dintre proiectele realizate de Portland Trust.

Dezvoltatorul imobiliar a fost responsabil pentru unul dintre primele moderne de birouri din Capitală, Opera Center, vândut în 2003 către fondul austriac CA Immo, pentru ca doi ani mai târziu să finalizeze și să vândă Bucharest Business Park către același cumpărător, iar în plină criză să finalizeze și să vândă proiectul Floreasca Business Park către fondul sud-african de investiții NEPI și să înceapă construcția unui alt proiect în aceeași zonă, Floreasca Park. „Cu fiecare proiect finalizat, a adus inovație și a impus standarde și mai înalte, pentru întreaga piață”, adaugă Florescu.

Se poartă verde. Întrebat dacă obsesia recentă a birourilor „verzi”, de care s-au molipsit dezvoltatorii imobiliari, este o necesitate sau doar o modă, Robert Neale a înclinat hotărât spre prima variantă. Avea și argumente solide care să-i susțină cauza.

Un design eficient este primul pas înspre această optimizare dorită. Bunăoară, costurile cu energia electrică, provenind în principal din iluminarea încăperilor, scad drastic în condițiile în care clădirea beneficiază de suprafețe generoase cu lumină naturală.

Apoi, tehnologia utilizată își spune și ea de multe ori cuvântul în problema eficientizării. În contextul în care, în ultimii ani, suprafața medie alocată pentru un angajat într-o clădire de birouri a scăzut de la 10-12 mp la circa 6-8 mp, asigurarea ventilației a devenit, treptat, mai dificilă. Asemenea și pentru problema încălzirii. O soluţie adoptată de Portland Trust a constat în introducerea tehnologiei geotermale, prin care se reduc costurile utilitare şi taxele de întreţinere.

Acelaşi concept „green building” se reflectă și în fezabilitatea construcției, în rezistența ei de-a lungul timpului. Numai ideea că pentru o foarte lungă perioadă nu vor fi necesare îmbunătățiri majore ale clădirii constituie deja o atracție pentru eventualii chiriași.

Britanicul afirmă că marile companii străine ce închiriază spații de birouri urmăresc cu atenție certificatele obținute de dezvoltatorii imobiliari. Prin urmare, probabilitatea ca vastele spații să fie accesate de potențiali chiriași crește exponențial dacă proiectul face dovada posibilității optimizării costurilor.

Citește și: La aproape șapte ani de la declanșarea crizei economice, ar trebui să ne așteptăm la o nouă bulă imobiliară?

Pro și contra. Departe de a fi perfectă, România suscită deopotrivă la manifestări pozitive și negative când vine vorba de aspecte care implică direct lumea afacerilor.

„Nu sunt suficient de mulți contractori care să ducă la bun sfârșit construcțiile, mai ales în cazul celor de anvergură”. Dezvoltatorul englez spune că strategia sa este să evite riscul unei colaborări cu o companie care, deși lucrează bine, este supraaglomerată cu comenzi. Practic, afirmă Neale, resursele interne ale contractorului nu-i mai permit să finalizeze proiectele în timp util pentru că, de fapt, are în derulare în paralel sau în coada de așteptare câteva proiecte mari.

„Materialele de construcție au prețuri foarte mari și din cauza faptului că, în prezent, nu se desfășoară suficient de multe proiecte de construcții care ar fi dus la scăderea prețurilor”.

Dar marea problemă o reprezintă dificultatea cu care se pot face lucrurile în România. Începând cu obținerea avizelor de la diferiții furnizori (gaze, energie electrică) și până la certificatele de urbanism, totul se desfășoară cu greutate și lentoare comparativ cu țările de la vest de România, precum Cehia, unde Portalnd Trust deține de asemenea operațiuni. Acestei festina lente i se adaugă, din nefericire, numeroase reglementări învecinate cu ridicolul.

Și pentru că nu totul este negru, o constatare a dezvoltatorului englez a fost că România a devenit, cu timpul, o „bună oportunitate pentru relocări”. În special Bucureștiul s-a transformat într-o asemenea destinație, chiar dacă ”prezintă încă multe carețe la nivelul infrastructurii”. Semnele îmbunătățirilor încep să apară – vezi extinderea rețelei de metrou – dar și aceste demersuri sunt finalizate într-un ritm mult inferior adevăratului potențial, ba chiar sub nivelul minimului necesar.

În România, pe segmentul activităților în care Portland Trust le desfășoară, competiția este mult mai redusă decât în restul Europei. Acesta, deși nu poate fi numit chiar un punct forte al țării noastre, reprezintă, totuși, un avantaj pentru actualii dezvoltatori imobiliari. Mai ales pentru cei care se ocupă de proiecte ”eco-friendly”.

Privită din afară, însă, România are „dezavantajul proximității cu o zonă de război”, așa cum este acum cea din Ucraina. Evenimentele recente au produs neliniște în rândurile occidentalilor. Robert Neale, s-a văzut, astfel în postura de apologet al investițiilor posibile la noi în țară, pledând în fața analiștilor din Marea Britanie sau SUA pentru menținerea nivelului fondurilor alocate. De altfel, spune Robert Neale, „Bucureștiul este granița estică extremă pentru investitorii de la ARES Management (unul dintre acționarii cei mai importanți ai Portland Trust – n.red.) și, implicit, pentru Portland Trust”.

Lecții via România. Probabil că un ingredient al rețetei succesului este, pentru Robert Neale, desprinderea de învățăminte din experiența acumulată pe meleagurile noastre.

Una dintre cele mai importante lecții ar fi că trebuie să fii foarte atent la rolul pe care TVA-ul (sau mai exact întârzierile în recuperarea sa) îl poate juca, alături de riscul valutar, în privința cash-flowului companiei. Dezvoltatorul britanic afirmă că o altă lecție pe care a învățat-o este să nu facă afaceri cu statul sau să participe la licitații organizate de stat. În fine, a treia lecție este, de fapt, un principiu: „Limitează-te la filozofia pe care ai aplicat-o mereu!”. În cazul Portland Trust, asta înseamnă să se rezume la proiectele parcurilor de afaceri, dar și la un număr restrâns de țări. Nu-i înțelege foarte bine pe cei care și-au asumat riscuri mari și au investit pe lângă birouri și în proiecte de tipul mall-urilor sau locuințelor.

Peste toate acestea, Robert Neale crede în ideea că „valoarea din prezent îți este dată de ultimul tău proiect”. Din acest punct de vedere, dezvoltatorul englez nu are motive de îngrijorare. Cu Floreasca Park și-a creat un fond stabil de încredere în calitatea proiectelor sale, după ce acesta a câștigat premii importante.

„Vom păstra încă o perioadă în portofoliu proiectul Floreasca Park. Este închiriat integral și nu avem o presiune să vindem”, afirmă Neale. Astfel, la finalizarea lucrărilor Oregon Park, britanicul ar putea marca o premieră: ar avea pentru prima dată în portofoliu, în paralel, două proiecte imobiliare. Asta dacă între timp Neale nu va primi o ofertă de nerefuzat.§

Postează un comentariu

sau înregistrează-te pentru a adaugă un comentariu.

*

Comentarii

Nu există comentarii